L’apport d’usufruit temporaire à une SCI est un montage prisé pour loger des revenus dans une société et alléger l’imposition. Un arrêt du Conseil d’État du 30 mars 2026 en confirme le coût fiscal : le produit est imposé en revenu, et non en plus-value immobilière, même lorsque l’apport est rémunéré par des parts. Décryptage.
Apport d’usufruit temporaire à une SCI : le rappel de l’article 13, 5° du CGI
Depuis la loi de finances rectificative pour 2012, l’article 13, 5° du CGI prévoit une règle d’assiette dérogatoire : le produit de la première cession à titre onéreux d’un usufruit temporaire (ou sa valeur vénale si elle est supérieure) est imposé non comme une plus-value immobilière, mais comme un revenu, dans la catégorie à laquelle se rattache le revenu que procure le bien : revenus fonciers pour un immeuble loué, revenus de capitaux mobiliers pour des titres, etc. L’objectif du législateur était de neutraliser la transformation d’un revenu futur en plus-value faiblement taxée.
Ce que juge le Conseil d’État (30 mars 2026, n° 502243)
Dans l’affaire jugée, un contribuable avait apporté à une SCI l’usufruit temporaire, pour trois ans, de parts de plusieurs sociétés, et reçu en contrepartie des parts de la SCI. Il soutenait échapper à l’article 13, 5° faute d’avoir été payé en numéraire. Le Conseil d’État rejette l’argument : un apport rémunéré par des titres reste une cession à titre onéreux. Le produit relève donc bien du régime des revenus, et non de la plus-value.
Les conséquences patrimoniales
La portée est large. Les montages d’apport d’usufruit temporaire à une SCI sont systématiquement imposables en revenus dès l’opération, sans trésorerie encaissée puisque la contrepartie est en parts. L’assiette peut même excéder le prix si la valeur vénale de l’usufruit est supérieure. S’ajoute le risque d’abus de droit (article L. 64 A du LPF) lorsque le montage poursuit un but principalement fiscal.
Ce qu’il faut vérifier
Les conventions d’apport en cours méritent une revue attentive : durée de l’usufruit, valorisation retenue, réalité économique de l’opération et substance de la SCI bénéficiaire. Mieux vaut documenter l’intérêt patrimonial réel (gestion, financement) que de s’exposer à une requalification.
En bref
En quelques mots : l’apport d’usufruit temporaire à une SCI ne transforme pas un revenu en plus-value, le Conseil d’État vient de le confirmer sans ambiguïté. Point de vigilance : être rémunéré en parts, et non en liquidités, ne change rien à l’imposition immédiate.