En immobilier, solliciter un prêt auprès de banques à un taux plus avantageux que celui prévu dans la promesse de vente peut sembler anodin. Voire une démarche de “bon père de famille” en tentant de réduire le coût de financement. La Cour de cassation ne le voit pas ainsi et rappelle que la demande de financement doit correspondre exactement aux caractéristiques fixées dans l’avant-contrat.
Par un arrêt du 25 juin 2026, la troisième chambre civile juge que des refus de prêt obtenus sur la base d’un taux inférieur au taux stipulé ne permettent pas à l’acquéreur de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive.
Les faits
Le 31 juillet 2019, des propriétaires consentent une promesse unilatérale de vente d’un immeuble, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt de 1 475 000 € au maximum, sur 25 ans au maximum, au taux nominal maximal de 1,75%. La promesse précise en outre qu’une demande non conforme, notamment quant au montant, au taux ou à la durée, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens de l’article 1304-3 du code civil. L’indemnité d’immobilisation est fixée à 147 500 €, dont 73 750 € versés entre les mains du notaire.
La bénéficiaire dépose deux demandes de prêt au taux de 1,30%, qui sont refusées. Elle obtient ensuite une prorogation du délai de réalisation de la condition, sans informer les promettants des refus déjà reçus, puis renonce à l’acquisition. La Cour d’appel de Paris constate la caducité de la promesse et refuse l’indemnité aux vendeurs : selon elle, un taux de 1,30% n’était pas hors de proportion avec le plafond, et la promesse ne fixait aucun taux minimum.
La Cour de cassation… casse
La Cour (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-14.137) casse l’arrêt en toutes ses dispositions. Au visa de l’article 1304-3 du code civil, selon lequel la condition est réputée accomplie lorsque la partie qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement, elle reproche aux juges d’avoir tenu pour conformes des demandes portant sur un taux inférieur aux conditions prévues au contrat. Un taux plus bas rend le refus de la banque plus probable : la demande ne permet donc pas de vérifier loyalement si le financement prévu pouvait être obtenu.
La Cour censure également l’arrêt au visa de l’article 1104 du code civil : les juges auraient dû rechercher si la bénéficiaire avait manqué à son obligation de bonne foi en sollicitant une prorogation sans révéler les refus dont elle disposait déjà. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Versailles. Si la condition est réputée accomplie, l’acquéreuse ne pourra pas obtenir la restitution des fonds séquestrés et restera redevable de l’indemnité d’immobilisation.
Ce qu’il faut en retenir
Pour l’acquéreur, la règle est simple : la demande de prêt doit reprendre précisément le montant, la durée et le taux stipulés, ni plus ni moins. Un taux plus élevé que le plafond, mais aussi un taux plus bas, peut rendre la demande non conforme, surtout lorsque la promesse comporte une clause de réalisation fictive.
Pour le vendeur, l’arrêt confirme l’intérêt de stipuler une clause qui assimile toute demande non conforme à une réalisation fictive de la condition.
La condition suspensive de prêt protège certes l’acquéreur, mais à condition qu’il joue le jeu. Une demande de financement qui s’écarte des stipulations de la promesse, même à la baisse, peut faire réputer la condition accomplie et lui coûter l’indemnité d’immobilisation…