Un loueur en meublé non professionnel qui a amorti son bien pendant cinq, dix, quinze ans, soit bien avant la réforme de 2025, est-il concerné par le durcissement du calcul de la plus-value ? La question n’était pas tranchée depuis la loi de finances pour 2025. La réponse, désormais connue, alourdit sensiblement la facture des investisseurs bailleurs.
Par une réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026, l’administration confirme que la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value vise aussi ceux pratiqués avant 2025. Autrement dit, l’assiette imposable des loueurs meublés de longue date est plus large qu’on ne le pensait.
Ce que la loi de finances 2025 a changé
Jusqu’en 2025, le LMNP au réel bénéficiait d’un avantage majeur : les amortissements déduits chaque année du résultat locatif restaient sans incidence sur la plus-value en cas de revente, calculée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. On pouvait donc réduire l’impôt sur les loyers pendant des années du fait des amortissements, puis céder le bien sans que ces amortissements ne soient réintégrés pour le calculi de la plus-value.
L’article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) met fin à cette singularité. Désormais, les amortissements admis en déduction pendant la période de location viennent minorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value : la plus-value imposable augmente donc à due concurrence. La mesure s’applique aux cessions réalisées depuis l’entrée en vigueur de la loi, mi-février 2025.
La nouveauté : les amortissements antérieurs à 2025 aussi concernés
Restait une inconnue de taille : la réintégration ne visait-elle que les amortissements pratiqués à compter de 2025, ou l’ensemble des amortissements déduits depuis l’acquisition du bien ? L’enjeu est considérable pour les investisseurs de longue date, dont le cumul d’amortissements peut représenter une part importante du prix d’achat.
La réponse ministérielle METTE du 24 mars 2026 (question écrite n° 10097) est sans ambiguïté : la réintégration s’applique à toutes les cessions réalisées à compter de l’entrée en vigueur de la loi, « quelle que soit la date de mise en location du bien ». Les amortissements comptabilisés avant 2025 sont donc bien réintégrés.
L’administration écarte par ailleurs le grief de rétroactivité : il ne s’agit pas de taxer rétroactivement une opération passée, mais d’appliquer une nouvelle règle d’assiette à un fait générateur – la cession – postérieur à la réforme.
Comment se calcule désormais la plus-value
Le mécanisme est simple dans son principe : la plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition majoré des frais et travaux, ce dernier étant désormais diminué des amortissements déduits.
Prenons un exemple. Un bien acheté 250 000 €, revendu 320 000 € après dix ans de location, avec 60 000 € d’amortissements déduits sur la période. Avant la réforme, la plus-value brute ressortait à 70 000 €. Désormais, le prix d’acquisition retenu tombe à 190 000 € (250 000 − 60 000) et la plus-value brute atteint 130 000 €, soit près du double. L’impact sur l’impôt (19%) et les prélèvements sociaux est proportionnel.
En revanche, les abattements pour durée de détention restent applicables. L’exonération d’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Pour les biens détenus très longtemps, la réintégration peut donc être en partie, voire totalement, neutralisée.
Les amortissements qui restent hors du champ
La réintégration n’est pas générale. Plusieurs postes en sont exclus, ce qui mérite un examen au cas par cas. Les amortissements du mobilier et de l’équipement (meubles, électroménager…) ne sont pas concernés : seuls le sont les amortissements afférents à la composante immobilière, qui entre dans le prix d’acquisition du bien. De même, les amortissements de travaux déjà pris en compte dans la majoration du prix d’acquisition ne sont pas réintégrés, afin d’éviter une double pénalisation.
La réforme prévoit également une exception pour certaines résidences services (résidences étudiantes, établissements pour personnes âgées ou handicapées, établissements de soins de longue durée), qui échappent au dispositif. Enfin, les loueurs relevant du micro-BIC ne sont pas visés : n’ayant jamais déduit d’amortissement (l’abattement forfaitaire en tenant lieu), ils n’ont rien à réintégrer.