Les Éditions Francis Lefebvre reprennent dans leurs actualités du 30/10/2023 une décision intéressante (en gestion de patrimoine et en droit fiscal) de la CAA Marseille (CAA Marseille 31-3-2023 n° 21MA00318).
La Cour Administrative d’Appel de Marseille a en effet annulé le 31 mars 2023 un jugement rendu le 23 novembre 2020 par le Tribunal Administratif de Toulon. En l’espèces, une maison, située dans une ville balnéaire tendance de la Côte d’Azur et appartenant à une SCI (au nom équin), est louée meublée pour une durée d’un mois (l’été ?) lors des années 2007, 2008 et 2009 par le biais d’annonces parues sur un site internet de locations immobilières et les revenus de location font l’objet d’une déclaration à l’IR.
L’administration fiscale et le TA Toulon mettent la SCI au pas
Alors même que ce bien immobilier appartient à une SCI transparente, l’administration fiscale rappelle néanmoins qu’une société civile donnant habituellement en location des locaux garnis de meubles doit être regardée comme exerçant une activité commerciale au sens de l’article 34 du code général des impôts (CGI) et, par suite, est passible de l’impôt sur les sociétés et non de l’impôt sur le revenu (même si ses associés sont des personnes physiques, ce qui est le cas ici, et qu’ils n’ont pas opté pour l’IS). Outre la requalification de l’imposition des revenus, en découla également une requalification de la plus-value de cession constatée à l’occasion de la cession du terrain en 2011 (plus-de-value de cession d’éléments d’actifs immobilisés et imposition à l’IS à ce titre.).
A noter : la durée de la location des locaux est sans incidence sur le caractère habituel et non occasionnel de l’activité de location, lequel résulte de ce que les locaux meublés ont été loués à plusieurs reprises (ici 3 années de suite).
Les associés de la SCI et la CAA Marseille se cabrent
Il résulte de l’instruction que :
- cette SCI a loué son bien à deux de ses associés, minoritaires, par des baux couvrant la période 2006-2011 dont il résulte des termes que cet immeuble a été loué à l’état nu ;
- il s’avère que ce sont les locataires qui ont garni le bien de meubles ;
- que les deux associés ont immédiatement déclaré les revenus tirés de ces locations (meublées) comme des revenus passibles de l’impôt sur le revenu.
La Cour d’Appel annule et tranche en faveur de la sous-location meublée sans incidence sur la SCI
Selon la Cour d’Appel, la SCI est fondée à soutenir qu’elle ne pouvait être regardée comme exerçant une activité commerciale et, par suite, qu’elle n’était PAS redevable de l’impôt sur les sociétés à raison des loyers procurés par la location de cet immeuble.
Une SCI qui ne tire aucun profit de la sous-location en meublé d’un immeuble qu’elle a donné en location nue n’exerce donc pas une activité commerciale dès lors que la SCI :
- n’a pas procédé elle-même aux actes de publicité (ce n’est pas la SCI ou son gérant – au nom de la SCI – qui rédige et publie les annonces) ;
- n’a pas perçu les sommes issues des locations meublées (ce n’est pas la SCI qui facture, encaisse et déclare).
Certes, la circonstance selon laquelle la sous-location est prévue au bail conclu entre la SCI et ses associés minoritaires aurait été préférable MAIS selon la Cour elle est sans influence sur la détermination de la personne ayant encaissé les sommes issues des locations meublées et donc sa décision.
Ainsi, comme le note les auteurs de l’article, « Pour écarter la qualification d’activité commerciale, la cour administrative d’appel de Marseille analyse les relations contractuelles existant entre, d’une part, la SCI et ses associés… et, d’autre part, ces derniers et leurs locataires. La cour relève ainsi que la SCI n’a retiré aucun profit de la sous-location en meublé. »
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